2023-05-10 14:56:27
海底捞跨界进入商业地产，再次引发业界对商业地产过热的争论。尽管泡沫危机声不绝于耳，但商业地产的进入者仍加速扩张版图。
阳光新业副总裁杨宁7月31日接受记者采访时称，3-5年内，商业地产领域将会发生较大的并购潮。“最近一两年巨资投入商业地产的比较多，并购是阳光新业比较青睐的扩张模式，我们已经开始做准备了。”
“激进者”的扩张版图
随着7月31日天津东丽家世界商业管理有限公司的顺利交割，交易额至少达37亿元，国内最大的商业资产包并购案——“家世界资产包”并购案正式收官。
2007年，当时刚涉足商业地产的阳光新业，与新加坡主权投资基金GIC共同收购了天津“家世界”集团旗下18个商业物业。这些物业分别位于北京、天津、西安等8城市，经过5年时间的改造、建设，这些项目已重新包装上市，且营业收入比之前有了大幅增长。
“如此大体量的资产包并购及后期统一管理，在当时乃至当前的国内商业地产市场，也是很少见的。”杨宁说，阳光新业之所以用这么长时间来完成“家世界资产包”的并购工作，一方面是由于资产包体量过大，公司需要采取稳健的策略逐步消化。另一方面，在发展的过程中，阳光新业也需要时间来夯实自己的商业模式。
据介绍，目前阳光新业持有、运营管理着30个商业项目，总建筑面积200万平方米，其中90%以上是公司自己持有，经营效益良好。杨宁透露，在“家世界资产包”并购收官后的未来几年，阳光新业将“适当加速”。阳光新业将在2013年底前，新推7到11个项目。今年下半年，约有4-5个新项目推出。“战略上，阳光新业将继续深耕环渤海区域，向西南地区、长三角、珠三角、东北地区拓展，完善布局。”杨宁说。
最近一段时间，阳光新业动作不断。前不久公司公告，以1.63亿完成对天津德然商贸有限公司的收购，从而获得了天津杨柳青高端综合项目100%权益。7月21日，旗下位于成都核心九眼桥的阳光新业中心项目开业。
商业地产正加速分化
在开发商扎堆进军商业地产的背景下，商业地产分化正在加速。
杨宁认为，商业地产是远比住宅专业化程度更高的产品，而国内商业地产商对业态布局、运营管理和人才资金的认识，存在很多瓶颈。“住宅有开发贷等多种融资方式支持，一次性销售就可以回笼资金。但商业地产则不同，商业地产目前的融资环境仍然不乐观，不仅如此，商业地产即便是拿到银行做贷款抵押估值都会相对保守。并且还涉及到后期的运营管理，改造升级。”
正因为此，杨宁认为，这是阳光新业的机会。据其透露，他们接下来与金地合作的商业地产基金有可能面市。此外，杨宁认为，从目前商业地产各种融资渠道看，险资是与商业地产最匹配的融资方式，他认为这是商业地产未来融资的重要方向。杨宁称，除了并购是他们比较青睐的方式，商业地产服务输出也是他们认为在当前市场情况下可以重点扩张的业务。
据了解，阳光新业也已在天津、上海分别与日本三菱商事、香港协和集团，开展了商业管理服务输出业务。此前，兆泰置地已经将自己旗下至少4个购物中心交给中粮置地来运营管理，而中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与。
杨宁称，从阳光新业监测到的数据来看，城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。“各地规划的城市综合体建设规模非常惊人，已经到了‘哪个城市不综合’的地步了。有些县级城市也动辄建一个体量几十万平方米的综合体。”
曾经在北京写字楼市场创造最大收购的高和资本，目前已经开始转战二三线，转战的主要原因就是其目前不看好北京写字楼未来市场发展空间。