2023-05-18 23:00:13
“贷款政策对购买首套房的倾斜力度在加大，首套房贷利率会不会从8.5折进一步优惠到8折甚至7折？我们要不要再等等办贷款呢？”在上海一家房产中介门店，记者看到购房者王小姐向中介人员咨询。
不仅仅是王小姐，降息以及地方楼市政策微调带来的利好和对市场预期的改变正在逐渐显现，尤其是近日河南地方政府出台的微调新政，明确支持首套房贷款利率7折优惠，首套房贷利率进一步降低甚至重回7折被寄予厚望，由此给刚性需求购房者带来更多憧憬。
但事实上，本报记者对上海、北京房贷市场的调查显示，与市场判断方向相反的是，首套房按揭贷款8.5折优惠利率非但没有放松的迹象，甚至还在收紧。在上海，能够放出8.5折优惠利率的银行越来越少，更多的银行即便能给出优惠利率也会增加存款、投资等门槛。
沪房贷市场优惠利率普遍收紧
业内人士表示，由于各银行之间揽存竞争加大，存款利率上调幅度加大，导致银行房贷业务短期内利润微薄，处于赢利考虑，银行房贷利率更加优惠的空间极小，否则银行将会因利差缩小而亏本。
此前，央行特发文件中有关“个人住房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”的表述被解读为放松信贷政策的举措之一。虽然央行很快对此进行辟谣，并重申房地产信贷政策并未放松，但本次有关“7折利率”的讨论却在一定程度影响了市场心理，银行房贷价格战“一触即发”、优惠利率有望重回7折的预期一时间甚嚣尘上。
与此同时，河南6部门近日联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，其中重要的一条新政即是“金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠”。地方政府的明确表态，让市场更加期待首套房贷款优惠利率重回7折。
而与市场预期恰恰相反的是，一方面是市场贷款利率将更优惠的乐观预期，一方面却是银行正在收紧首套房优惠利率的市场现实。
上海汉宇地产交易按揭部主任王若榛告诉记者，此前工商银行已将首套房贷款利率全部提高至基准利率，优惠折扣全部取消；建设银行最近也将首套房全部恢复到基准利率；中国银行首套房优惠利率从8.5折变为仅有9折；农业银行、交通银行以及大多数股份制银行目前虽然还可以拿到8.5折优惠利率，但只对银行的优质客户提供贷款折扣，设定了收入、资产、职业等诸多门槛，有的银行还要求客户在该行存一定数额的资金，或购买一定数额的理财产品。王若榛表示，上海首套房贷款优惠利率明显有收紧的趋势，不仅给出的折扣力度有所减小，提供优惠折扣的银行也在减少。
“情况确实如此，虽然政策的方向是向首套购房倾斜，但实际上银行对首套房贷款业务并不感兴趣，优惠利率都在收紧。”德佑地产交易按揭部高级经理杨永告诉记者，他们在实际操作中发现，近期银行对于首套房优惠利率客户的挑选越来越严格，有的甚至毫无道理。“有时候十个各方面条件都相当的首套房贷款客户，银行就只选择其中的三、四个给出优惠折扣，其他的申请不到。”杨永说。
“目前全上海首套房优惠利率折扣普遍在9折，从未出现低于85折的优惠利率，优惠利率非但没有放松，甚至有收紧之势。”华燕集团房盟中国事业部总经理韩建君也向记者证实。
不过，记者了解发现，同为一线城市，房贷收紧的现象在北京却不明显。记者通过北京链家房产交易中心经理张燕霞了解到，目前北京首套房贷款普遍仍能取得85折优惠利率，且审批速度、放款流程较为正常。“8折或7折优惠利率是肯定拿不到的，但只要符合首套房标准，一般拿到85折利率没有问题，且不需要有存款、资产等附加条件。”张燕霞告诉记者。
信贷资源紧缺房贷利率难放松
“不论是上海的各家银行普遍收紧贷款利率，还是京沪两地贷款市场的现状差异，归根结底的原因，都是信贷资源的问题。”韩建君表示，实际上，自2008年首套房贷利率下调至基准利率的0.7倍以来，央行并未取消这一优惠政策，而是银行根据自身的风险控制和市场变化调整其利率水平。由于目前房地产市场调控主基调未变，银行贷款资源的倾斜重心并不在房贷按揭上。
“银行现在比较愿意做的是消费贷以及部分中小企业贷款，而以前在房地产市场火爆的时候，银行存款准备金率低，信贷资源充足，更愿意把资源倾向于房贷这种跑量的业务上。”韩建君告诉记者，房贷业务对于银行来说是战略产品而非战术产品，也就是长期盈利而短期不赚钱，因此大多数银行在目前的政策环境下并不愿意把资源向房贷上倾斜。再加上现在银行的存款准备金以及存贷比要求相对较高，用在房贷上的资金额度较少，因此银行的个人住房按揭贷款资源非常有限。
“银行毕竟是企业，很多还是上市公司，有业绩要求，当然是哪里赚钱就把资源投向哪里。”杨永表示，在信贷资源紧缺的情况下，优惠利率自然更成为稀缺资源，银行不仅要挑选客户，有些甚至挑选抵押物。杨永告诉记者，浦发银行就只做贷款金额较高的中高端房产的抵押贷款。
至于北京与上海两地房贷市场的政策差异，韩建君告诉记者，这也是信贷资源造成的。北京是很多国有大行的总部所在地，信贷资源相对丰富，因此可以有更多资源投向按揭贷款，首套房目前的优惠政策相对宽松。
从大方向上看，目前银行优惠利率普遍在9折，更大的折扣几乎没有可能。“其实算一笔账就能明白。”韩建君向记者介绍，伴随这次降息存贷款利率双双浮动之后，5年以上贷款基准利率是6.8%，打 85折就是5.78%，如果打8折就是5.44%；而五年以上存款利率是5.1%，目前许多银行为了争抢储户，在存款基准利率的基础上上浮10%，也就是 5.61%。可以很清楚看到，银行贷款利率给出85折优惠后，利润已经很薄，一旦给出8折利率，甚至会出现利差倒挂的现象，银行就是赔本赚吆喝。
这种情况下，业内人士普遍认为，即便政策支持自住型刚需人群购房，但银行针对首套房给出8折甚至7折优惠利率的可能性仍极小。